Asbestattest bij verkoop: wat moet je als verkoper en koper weten?

Asbest werd tot eind jaren negentig veel gebruikt in woningen: in leien, golfplaten, vensterbanken, vloertegels of rond leidingen. Om kopers te informeren, is sinds 23 november 2022 een asbestattest verplicht bij de verkoop van woningen en gebouwen die gebouwd zijn voor 2001. In deze gids lees je wat het attest is, wanneer je het nodig hebt en wat het betekent voor je renovatieplannen.

Wat is een asbestattest?

Een gecertificeerde asbestdeskundige inventarisatie bezoekt het gebouw en brengt in kaart welke materialen of bouwdelen asbest bevatten en in welke staat ze zijn. Op basis daarvan levert de OVAM een uniek asbestattest per gebouw af. Het attest beoordeelt of het gebouw bij normaal gebruik asbestveilig is en geeft advies over het beheer of het verwijderen van het asbest.

Het onderzoek is in principe niet-destructief: de deskundige breekt niets open. Soms neemt hij stalen voor een labo-analyse.

Wanneer heb je het nodig?

De verplichting geldt bij alle overdrachten onder levenden van gebouwen van voor 2001: een verkoop, een schenking en de overdracht van bepaalde gebruiksrechten. Een erfenis valt er niet onder.

Verkoop je een appartement in een gebouw van voor 2001, dan heb je volgens de OVAM een asbestattest nodig van de privatieve delen. Daarnaast moet elke VME van een gebouw van voor 2001 uiterlijk op 31 december 2026 een asbestattest van de gemene delen hebben. Bestaat dat attest al wanneer je verkoopt, dan moet je ook dat aan de koper bezorgen.

Wanneer moet de koper het krijgen?

Je bezorgt de inhoud van het attest aan de koper ten laatste bij de ondertekening van het compromis. Een kandidaat-koper mag het ook eerder vragen, bijvoorbeeld bij een bezoek of voor hij een bod doet. Het is dus slim om het attest al te laten opmaken voor je de woning te koop zet.

In het compromis moet staan:

• dat de koper de inhoud van het geldige attest gekregen heeft;
• de datum en de unieke code van het attest;
• de samenvattende conclusie van het attest.

Ontbreekt een geldig attest, of kreeg de koper het niet op tijd, dan kan de koper de nietigheid van de verkoop inroepen. Volgens de OVAM kun je de verplichting niet omzeilen met een opschortende voorwaarde in het compromis.

Hoelang is het geldig?

Een asbestattest is standaard tien jaar geldig. Als er asbesthoudende materialen met een hoog risico aanwezig zijn, geldt een kortere termijn van vijf jaar. Werd er geen asbest gevonden, dan is een attest dat afgeleverd werd vanaf 8 april 2024 onbeperkt geldig.

Een attest is niet meer geldig als er een recenter attest voor hetzelfde gebouw bestaat, of als de toestand van het gebouw gewijzigd is. Verwijder je asbest of verbouw je grondig voor de verkoop, dan heb je dus mogelijk een nieuw attest nodig.

Moet het asbest weg?

Een asbestattest verplicht je niet om het asbest te verwijderen. Volgens de OVAM is het bereiken van een asbestveilige toestand niet verplicht voor gebouwen die niet publiek zijn. Wel moet de eigenaar maatregelen nemen als er een risico is dat vezels vrijkomen.

Als koper: het attest bij je verbouwplannen

Koop je een woning om ze te verbouwen, lees het attest dan als een eerste kaart van waar asbest kan zitten. Maar let op: omdat het onderzoek niet-destructief is, kan het attest volgens de OVAM niet altijd gebruikt worden bij de uitvoering van werken. Ga je muren of vloeren openmaken, dan is een bijkomend onderzoek van die werkzone nodig. Voor een sloop is een destructieve inventaris nodig; een asbestattest is geen sloopopvolgingsplan.

• Vraag het attest zo vroeg mogelijk op, liefst voor je een bod doet.
• Bekijk welke materialen asbest bevatten en in welke staat ze zijn.
• Vraag bij offertes voor afbraak of renovatie of de aannemer het attest gezien heeft en of er een bijkomend onderzoek nodig is.
• Reken tijd en budget voor een eventuele asbestsanering mee in je renovatieplanning.
• Sommige toepassingen mag je zelf verwijderen, andere alleen een erkende asbestverwijderaar. Kijk dat na voor je begint.

Wat komt er nog?

De OVAM vermeldt dat vanaf 2032 elke eigenaar van een gebouw van voor 2001 een asbestattest moet hebben, los van een verkoop. Voor nieuwe huurcontracten van woningen moet de verhuurder volgens de OVAM al vanaf 2030 een attest hebben. Een verhuurder die een attest heeft, geeft een kopie aan nieuwe huurders. Vlaanderen wil tegen 2040 asbestveilig zijn.

Ook voor beschermd erfgoed geldt de verplichting bij verkoop. Een destructieve asbestinventaris in een beschermd monument vraagt volgens Onroerend Erfgoed wel een toelating van het agentschap.