Btw bij renovatie: wanneer betaal je 6 procent en wanneer 21?

Het btw-tarief maakt bij een verbouwing een flink verschil op de eindfactuur. De FOD Financiën legt de voorwaarden vast voor het verlaagde tarief van 6 procent. In deze gids zetten we op een rij wat de FOD Financiën daarover zegt, zodat je een offerte of factuur kunt nalezen. Twijfel je over je eigen situatie, dan geeft de FOD Financiën zelf uitleg.

De voorwaarden voor 6 procent

Volgens de FOD Financiën kan het tarief van 6 procent gelden als aan al deze voorwaarden voldaan is:

• De woning is ouder dan 10 jaar. Daarvoor kijk je naar de datum van de eerste ingebruikneming en de datum van de eerste factuur voor de werken.
• Na de werken wordt de woning voor meer dan 50 procent als privéwoning gebruikt. Zijn de werken minstens gedeeltelijk voor het privégedeelte, dan geldt 6 procent voor alle werken, ook in een beroepsgedeelte.
• Het gaat om de omvorming, renovatie, verbetering, herstelling of het onderhoud van de woning. Reiniging valt er niet onder.
• De werken worden geleverd en gefactureerd aan de persoon die de woning als privéwoning gebruikt: de eigenaar, de huurder of de vruchtgebruiker.

Wat altijd aan 21 procent gaat

De FOD Financiën noemt een paar zaken die niet onder het verlaagde tarief vallen:

• Afbraakwerken die niet voorafgaan aan een renovatie, herstelling of onderhoud.
• Intellectuele prestaties, zoals studies en toezicht door een architect, landmeter of ingenieur.
• Materialen die je zelf koopt. Levert de aannemer de materialen en factureert hij ze samen met de werken, dan kan het geheel wel onder 6 procent vallen.

Wil je zelf materialen kopen om te besparen, reken dan na: je betaalt er 21 procent btw op, terwijl ze via de aannemer misschien tegen 6 procent gefactureerd kunnen worden.

Renovatie of nieuwbouw?

Bij een grote verbouwing kan de vraag rijzen of het nog om renovatie gaat of al om nieuwbouw, en nieuwbouw gaat aan 21 procent. De FOD Financiën hanteert onder meer deze criteria:

• Het behouden oude deel is minstens de helft van de totale vloeroppervlakte na de werken.
• Het nieuwe deel vormt een geheel met het oude en kan niet zelfstandig functioneren.
• De behouden dragende structuur is minstens 50 procent van de totale lengte van de dragende muren, in lopende meter.
• Gemene muren tellen niet mee als behouden structuur, en muren die afgebroken en heropgebouwd worden, tellen als nieuw, ook op dezelfde plaats.

Bij een meergezinswoning gebeurt die berekening per wooneenheid. Voor afbraak en heropbouw van een woning bestaat een aparte regeling. De FOD Financiën vermeldt dat sinds 1 juli 2025 een nieuwe permanente regeling geldt. De voorwaarden lees je op de pagina over afbraak en wederopbouw van de FOD Financiën.

Verwarming op fossiele brandstof: 21 procent

Sinds 29 juli 2025 geldt voor de levering met plaatsing of de vervanging van het specifieke deel van een verwarmingsinstallatie op fossiele brandstof, zoals een gas- of stookolieketel, het normale tarief van 21 procent. Voor de levering van een heropgebouwde woning geldt dat sinds 1 juli 2025. Voor bestaande contracten gold een overgangsregeling als de btw uiterlijk op 30 juni 2026 opeisbaar werd.

Niet-specifieke onderdelen blijven volgens de FOD Financiën wel in aanmerking komen voor 6 procent: vloerverwarming, radiatoren, hydraulische leidingen, externe circulatiepompen, expansievaten en thermostaten. Onderhoud en herstelling van een bestaande installatie op fossiele brandstof vallen niet onder de verhoging. Installaties die volledig op niet-fossiele energie werken, zoals een warmtepomp, kunnen het verlaagde tarief blijven genieten als aan de wettelijke voorwaarden voldaan is.

Voor een hybride systeem, een fossiele ketel die samenwerkt met bijvoorbeeld een warmtepomp, gelden dezelfde regels als voor een fossiel systeem. Bij een globale prijs aanvaardt de administratie een vereenvoudigde verdeling: 35 procent van het totaal voor het specifieke deel van de fossiele ketel aan 21 procent, en 65 procent voor de rest aan 6 procent als alle voorwaarden vervuld zijn.

Wat op de factuur moet staan

Sinds 1 juli 2022 moet de factuur alle elementen bevatten die het tarief van 6 procent verantwoorden. Ze bevat ook een vermelding dat je geacht wordt te aanvaarden dat de woning minstens tien jaar voor de eerste factuur in gebruik genomen werd, dat ze na de werken hoofdzakelijk of uitsluitend als privéwoning gebruikt wordt, en dat de werken aan een eindverbruiker geleverd worden, tenzij je dat binnen een maand na ontvangst schriftelijk betwist.

Lees die vermelding dus echt na. Klopt ze niet, bijvoorbeeld omdat je woning jonger is dan tien jaar, laat dat de aannemer dan binnen een maand na de factuurdatum schriftelijk weten, liefst aangetekend. Hij maakt dan een verbeterde factuur op.

Zo controleer je je offerte

• Staat per post vermeld welk btw-tarief de aannemer toepast?
• Zijn de materialen mee gefactureerd door de aannemer, of moet je ze zelf kopen?
• Zit er een studie of architectenprestatie in de offerte? Die gaat aan 21 procent.
• Gaat het om een nieuwe ketel op gas of stookolie, of een hybride systeem? Vraag dan hoe de aannemer het tarief verdeelt.
• Is de woning ouder dan tien jaar en blijft ze na de werken hoofdzakelijk een privéwoning?