Herstellingen en renovatie in een huurwoning: wie betaalt wat?

Een lekkende kraan, een gebroken ruit, een verwarmingsketel die het begeeft: in een huurwoning is de vraag altijd wie de vakman betaalt. Voor woningen in Vlaanderen hangt het antwoord af van wanneer je huurcontract gesloten is. In deze gids lees je hoe de verdeling werkt, wat er gebeurt bij grotere werken en wat er de komende jaren verandert voor verhuurders.

Welke regels gelden voor jouw contract?

Huurcontracten voor woningen in Vlaanderen die gesloten zijn vanaf 1 januari 2019 vallen onder het Vlaams Woninghuurdecreet. Contracten van daarvoor vallen onder de federale Huurwet. De verdeling van herstellingen verschilt licht tussen beide.

Contracten vanaf 1 januari 2019

De huurder onderhoudt en reinigt de woning, en voert deze herstellingen uit en betaalt ze:

• Kleine herstellingen. De Vlaamse overheid noemt als voorbeelden het gras maaien, een gebroken ruit, verloren sleutels en het vervangen van kapotte stopcontacten en schakelaars.
• Herstellingen die nodig zijn door verkeerd gebruik of slecht onderhoud.
• Herstellingen die nodig werden omdat de huurder niet meldde dat er werk nodig was.

Alle andere herstellingen zijn voor de verhuurder, en herstellingen door ouderdom of overmacht altijd. De volledige lijst van kleine herstellingen staat in de brochure over het Vlaams Woninghuurdecreet van de Vlaamse overheid.

Contracten van voor 2019

De verhuurder moet de woning onderhouden en herstellen, behalve de kleine herstellingen die voor de huurder zijn en herstellingen door de fout van de huurder. Sinds 18 mei 2007 kan het huurcontract daar niet van afwijken. Slijtage en overmacht zijn altijd voor de verhuurder. De wet bepaalt niet precies wat kleine herstellingen zijn; er bestaan indicatieve lijsten.

Meld problemen op tijd

Als huurder moet je de verhuurder verwittigen als er herstellingen nodig zijn. Doe dat schriftelijk, met foto's en een datum. Meld je een probleem niet en wordt het daardoor erger, dan kan de herstelling voor jouw rekening komen.

Grote gebreken aan de woning

Een huurwoning moet voldoen aan de Vlaamse woningkwaliteitsnormen, zoals dakisolatie, dubbele beglazing en voldoende rookmelders. Gebreken worden in drie categorieën ingedeeld, van licht tot ernstig. Een woning is conform zolang er geen gebreken van categorie II of III zijn. Duiken zulke gebreken op tijdens de huur, dan kan de huurder volgens de Vlaamse overheid de ontbinding van het contract vragen of eisen dat de verhuurder werken uitvoert. Een rechter kan ook de huurprijs verlagen.

Werken door de verhuurder tijdens de huur

De verhuurder mag de woning alleen betreden na een afspraak met de huurder. Dringende herstellingen die niet kunnen wachten, moet de huurder toelaten, ook als een deel van de woning tijdelijk onbruikbaar wordt. Duren de werken langer dan 30 dagen, dan heeft de huurder bij contracten vanaf 2019 recht op een vermindering van de huurprijs. Bij oudere contracten is dat na 40 dagen. Kan de huurder tijdens de werken niet in de woning blijven, dan kan hij de vrederechter om ontbinding van het contract vragen.

Voert de verhuurder energiebesparende maatregelen uit, dan kan de huurprijs volgens de Vlaamse overheid op vaste momenten herzien worden. Bespreek zulke werken vooraf en leg de afspraken schriftelijk vast.

Wil je als huurder zelf iets veranderen?

Wil je als huurder iets aan de woning veranderen, zoals een keuken vervangen of een muur verven in een andere kleur, maak dan vooraf schriftelijke afspraken met de verhuurder. Spreek af wie betaalt, wat er bij het einde van de huur gebeurt en of je de woning in de oorspronkelijke staat moet terugbrengen.

Wat verandert er voor verhuurders?

• Vanaf 1 januari 2030 komt er volgens de Vlaamse overheid een minimaal EPC-label voor verhuurde woningen, dat geleidelijk strenger wordt.
• Volgens de OVAM moet een verhuurder vanaf 2030 bij een nieuw huurcontract een asbestattest hebben, als de woning van voor 2001 is.
• Wie een woning te huur zet, moet een geldig EPC hebben en in de publiciteit de huurprijs, de EPC-score en de informatie over overstromingsgevoeligheid vermelden.
• Sinds 1 maart 2026 krijgen private verhuurders voor Mijn VerbouwPremie alleen nog een premie voor een warmtepomp of warmtepompboiler. Wie verhuurt via een woonmaatschappij, behoudt de hoogste premies. Mijn VerbouwLening blijft mogelijk voor private verhuurders die aan bepaalde voorwaarden voldoen.

Als je er samen niet uitkomt

Komt een partij haar verplichtingen niet na, dan stuurt de andere partij eerst een aangetekende brief. Helpt dat niet, dan kan geen van beide het contract eenzijdig beëindigen: je moet naar de vrederechter. Voor vragen over de huurregels kun je terecht bij de helpdesk private huur van de Vlaamse overheid.