EPC van de gemeenschappelijke delen: wat moet je VME regelen?

Woon je in een appartement, dan heb je niet alleen met je eigen EPC te maken. Het gebouw als geheel heeft ook een EPC nodig: het EPC van de gemeenschappelijke delen, kortweg EPC GD. Het beschrijft de energieprestatie van de delen die je met de andere eigenaars deelt, zoals de gevels, het dak en een collectieve verwarming. In deze gids lees je wanneer het nodig is, wie het regelt en waarom het voor elke eigenaar belangrijk is.

Voor welke gebouwen?

Het EPC GD is verplicht voor elk appartementsgebouw met minstens twee residentiële eenheden. Ook als het gebouw geen gemeenschappelijke ruimtes zoals een hal of trappenhuis heeft. Voor nieuwbouw moet het er uiterlijk zijn 10 jaar en 1 maand na het verkrijgen van de stedenbouwkundige of omgevingsvergunning. Een gebouw dat een ingrijpende energetische renovatie onderging, telt daarbij niet als nieuwbouw.

Wie regelt het?

De gebouwbeheerder, meestal de syndicus, informeert de vereniging van mede-eigenaars (VME) over de verplichting. De VME, vertegenwoordigd door de syndicus, stelt een erkende energiedeskundige type A aan. De energiedeskundige bezorgt het EPC daarna aan de syndicus.

Er is geen vaste prijs: die hangt af van hoe complex het gebouw is en van de verplaatsingskosten. Vraag dus meerdere prijsoffertes en bespreek ze op de algemene vergadering of laat de syndicus dat doen.

Bewijsstukken verzamelen

Hoe beter de bewijsstukken, hoe juister het EPC. De syndicus verzamelt de documenten over de isolatie, de ramen en de collectieve installaties. Denk aan:

• plannen van het gebouw en eventuele renovaties;
• facturen en technische fiches van dak-, gevel- of vloerisolatie;
• gegevens over de ramen in de gemeenschappelijke delen;
• gegevens over een collectieve verwarming, warmwaterproductie of zonnepanelen.

Ontbreken bewijsstukken, dan moet de energiedeskundige vaak met ongunstige standaardwaarden rekenen. Heb je als eigenaar zelf facturen of foto's van werken aan het gebouw, bezorg ze dan aan de syndicus.

Waarom het voor elk appartement telt

Het EPC GD wordt automatisch gebruikt bij de opmaak van de EPC's van de afzonderlijke appartementen. Het moet dus eerst opgemaakt zijn, en een fout in het EPC GD werkt door naar alle eenheden. Bij een verkoop wordt het EPC van het gebouw samen met dat van het appartement overgedragen.

Wil je je appartement verkopen of verhuren, dan heb je een geldig EPC nodig, en in je advertentie vermeld je het label of de score. Zonder EPC GD kan dat EPC niet correct opgemaakt worden. Koop je een appartement met label E of F, dan geldt bovendien de renovatieverplichting voor je eenheid.

Hoelang is het geldig?

Een EPC GD is maximaal 10 jaar geldig. Het moet eerder vervangen worden als minstens 15 procent van de gebouwschil vervangen of bijkomend geïsoleerd wordt, of als collectieve installaties vervangen of nieuw geplaatst worden. Alleen een omvormer vervangen is geen reden voor een nieuw EPC GD. Zodra er een nieuw EPC GD ingediend is, vervalt het oude.

Werd er een EPC GD opgemaakt met weinig bewijsstukken, en vind je later toch facturen of plannen terug, bespreek dan met de syndicus of een nieuw EPC GD zinvol is. Een juister EPC GD kan het label van alle appartementen beïnvloeden, wat telt bij een verkoop of verhuur.

Plant je VME een gevelrenovatie of een nieuwe collectieve verwarming, neem de kosten van een nieuw EPC GD dan mee in het budget. Na zulke werken kan het label van alle appartementen verbeteren.

Controle en boetes

Het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap controleert steekproefsgewijs of er een geldig EPC GD is en of het correct opgemaakt is. Bij een overtreding volgt eerst een brief met de mogelijkheid om schriftelijk te reageren. Daarna kan een boete van 500 tot 5.000 euro volgen. Het betalen van de boete is niet bevrijdend: het EPC GD moet dan alsnog opgemaakt worden.

Ook het asbestattest van de gemene delen

Voor gebouwen van voor 2001 moet elke VME uiterlijk op 31 december 2026 ook een asbestattest van de gemene delen hebben. Het is efficiënt om beide dossiers samen op te volgen: ze vragen allebei een plaatsbezoek en gegevens over het gebouw.

Wat je als eigenaar kunt doen

• Vraag de syndicus of er een geldig EPC GD is en wanneer het vervalt.
• Bezorg de syndicus de documenten van werken aan het gebouw die je zelf hebt.
• Lees de aanbevelingen in het EPC GD. Ze zijn een goed vertrekpunt voor een meerjarenplan van de VME.
• Zet een nieuw EPC GD op de agenda na grote werken aan de gebouwschil of de collectieve installaties.